Lavage des vitres d'un plex locatif : propriétaire ou locataire?
Dans un logement loué au Québec, le locataire doit en général garder l'intérieur du logement propre, ce qui comprend la face intérieure des fenêtres, tandis que le propriétaire livre le logement propre et s'occupe de l'immeuble lui-même. Le Code civil du Québec ne parle pas des fenêtres, si bien que les vitres extérieures des étages supérieurs d'un plex sont habituellement prises en charge par le propriétaire. La façon la plus simple d'éviter une dispute est d'inscrire l'entente dans le bail.
C'est dans l'écart entre le texte de loi et la réalité que naissent la plupart des désaccords, surtout dans les duplex et triplex de Rosemont, de Villeray et du Plateau, où le propriétaire habite souvent le rez-de-chaussée et où deux ou trois ménages partagent la même façade. Ce guide présente les règles qui s'appliquent, le partage habituel et la façon de le mettre par écrit. Il s'agit d'information générale et non d'un avis juridique; en cas de litige précis, c'est le Tribunal administratif du logement (TAL) qui tranche.
Ce que dit réellement le Code civil
Trois articles du Code civil du Québec encadrent l'essentiel de la question.
- L'article 1911 oblige le locateur à délivrer le logement en bon état de propreté et le locataire à le maintenir dans cet état. Des fenêtres intérieures sales à l'arrivée relèvent du propriétaire; des fenêtres intérieures sales en cours de bail relèvent du locataire.
- L'article 1864 met les réparations nécessaires à la charge du locateur et les menues réparations d'entretien à la charge du locataire, sauf si elles résultent de la vétusté du bien ou d'une force majeure. Un thermos fissuré qui s'embue est une réparation, pas un nettoyage, et il revient au propriétaire.
- L'article 1890 demande au locataire de remettre le logement dans l'état où il l'a reçu, sauf l'usure normale. Comme les propriétaires québécois ne peuvent pas exiger de dépôt de garantie, des vitres laissées très sales au départ peuvent devenir une réclamation distincte pour les frais de nettoyage.
Aucun de ces articles ne mentionne le verre, l'échelle ou le deuxième étage. Ils posent un principe (l'occupant garde l'intérieur propre) et laissent les détails au bail et au gros bon sens.
Le partage habituel dans un plex montréalais
Propriétaires et locataires du Grand Montréal arrivent le plus souvent à la même répartition, parce qu'elle suit ce que chacun peut atteindre en sécurité.
Les vitres intérieures
Le locataire lave l'intérieur des fenêtres de son logement, comme il lave les planchers et la salle de bain. Personne ne s'attend à ce que le propriétaire vienne essuyer les fenêtres du salon chaque saison.
Les vitres extérieures accessibles de l'intérieur ou du sol
Les fenêtres du rez-de-chaussée et les vitres qui basculent ou se retirent pour le nettoyage sont souvent laissées à l'occupant. Un locataire au premier plancher d'un duplex peut généralement laver l'extérieur de ses fenêtres depuis la cour ou la galerie.
Les vitres extérieures du deuxième et du troisième étage
C'est ici que ça se complique. Les vitres fixes, les fenêtres à battant qui n'ouvrent pas assez, et le verre au-dessus d'un escalier ou d'un toit en pente ne peuvent pas être lavés en sécurité par un locataire sans une grande échelle. La plupart des propriétaires les considèrent comme de l'entretien de l'immeuble, au même titre que les gouttières et les garde-corps de balcon, et les lavent eux-mêmes ou confient le travail une ou deux fois par année.
Les aires communes
Les fenêtres d'une cage d'escalier commune, la vitre de la porte d'entrée et tout puits de lumière partagé appartiennent à l'immeuble, pas à un logement. Ils relèvent du propriétaire, à moins que le bail ne les attribue clairement à quelqu'un d'autre.
Moustiquaires, rails et contre-fenêtres
Les accessoires soulèvent presque autant de questions que les vitres.
- Moustiquaires : les garder propres fait partie de l'entretien courant de l'occupant. Une moustiquaire déchirée, c'est autre chose : si la déchirure vient de l'usure, la réparation revient généralement au propriétaire; si un chat ou une boîte de déménagement est passé au travers, c'est habituellement le locataire qui paie. Altara ne répare pas les moustiquaires, mais l'équipe signale les déchirures pendant la visite pour que la personne responsable puisse les faire réparer.
- Rails : les rails des fenêtres coulissantes se remplissent de sable et d'insectes et font partie de la propreté du logement. Dans la plupart des baux, leur nettoyage revient au locataire.
L'écrire dans le bail
Tous les baux résidentiels au Québec utilisent le formulaire obligatoire, qui laisse de la place pour les services et conditions convenus entre les parties. Une courte ligne à cet endroit règle la question pour la durée du bail, par exemple :
- « Le locataire nettoie les vitres intérieures, les moustiquaires et les rails du logement. »
- « Le locateur fait laver les fenêtres extérieures du deuxième et du troisième étage au printemps et à l'automne. »
- « Le locateur donne un préavis de 24 heures avant une visite de lavage extérieur. »
Soyez précis sur la fréquence. « Le locateur entretient les fenêtres » laisse tout le monde deviner; « fenêtres extérieures lavées deux fois par année, au printemps et à l'automne » ne laisse aucun doute.
Accès et préavis
Le lavage extérieur à la perche se fait à partir du sol, donc l'équipe n'a habituellement pas besoin d'entrer dans un logement : le propriétaire réserve, les locataires sont avisés de la date, et personne n'a à être présent. Pour les vitres intérieures, le locataire doit donner accès, et le Code civil exige un préavis d'au moins 24 heures avant d'entrer pour effectuer des travaux.
L'arrivée et le départ
Au 1er juillet, les fenêtres sont souvent oubliées des deux côtés. Avant l'arrivée d'un nouveau locataire, l'article 1911 veut que le logement soit propre, vitres comprises. Au départ, le locataire peut laver l'intérieur des fenêtres et les rails avant de remettre les clés, et des photos datées aux deux moments aident si un désaccord se rend au TAL.
Ce que comprend une visite professionnelle pour le propriétaire
Pour le propriétaire qui veut faire prendre en charge l'extérieur de l'immeuble, le tarif fixe d'Altara dépend du nombre de fenêtres de l'immeuble, choisi sur la page des tarifs. Il couvre les vitres extérieures, les cadres et les rebords, lavés à l'eau pure déionisée avec une perche alimentée en eau, et les moustiquaires rincées en place. La perche atteint jusqu'à trois étages à partir du sol, ce qui couvre un triplex montréalais standard, y compris le dernier étage et la galerie arrière. Les immeubles plus hauts ou les vitres qu'on ne peut pas atteindre du sol font l'objet d'une visite sur place.
Les vitres intérieures, le retrait et le lavage des moustiquaires et le nettoyage des rails sont des options payantes, utiles à l'arrivée d'un locataire quand le propriétaire veut faire tout le logement d'un coup. Les forfaits récurrents réduisent le prix par visite : 10 % pour un service trimestriel, 15 % aux deux mois et 20 % mensuel. Les programmes printemps-automne et annuels comprennent un rappel automatique, sans rabais. Si une trace apparaît, signalez-la dans les 24 heures et l'équipe revient sans frais. Le travail extérieur se fait environ de mars à novembre, alors une visite d'automne doit être réservée avant l'arrivée du froid.
Questions fréquentes
Le propriétaire doit-il laver les fenêtres extérieures au Québec?
Le Code civil du Québec ne mentionne pas les fenêtres directement. Il oblige le locateur à délivrer le logement propre et à faire les réparations nécessaires, tandis que le locataire garde le logement propre pendant le bail. Les vitres extérieures qu'un locataire ne peut pas atteindre en sécurité sont habituellement traitées comme de l'entretien de l'immeuble par le propriétaire, et le bail est le meilleur endroit pour le confirmer.
Le propriétaire peut-il facturer le lavage des vitres au locataire qui part?
Le locataire doit remettre le logement dans l'état où il l'a reçu, sauf l'usure normale. Si l'intérieur des fenêtres a été laissé nettement sale, le propriétaire peut tenter de réclamer les frais de nettoyage, et un désaccord peut être porté devant le Tribunal administratif du logement. Des photos datées à l'arrivée et au départ facilitent beaucoup la preuve.
Les locataires doivent-ils être présents pour le lavage extérieur?
Non, quand le travail se fait du sol avec une perche alimentée en eau, ce qui couvre jusqu'à trois étages. Le propriétaire devrait quand même aviser les locataires de la date pour qu'ils ferment les fenêtres et dégagent les rebords. Le lavage intérieur exige l'accès au logement et un préavis d'au moins 24 heures.
Faites laver les fenêtres de l'immeuble
Le propriétaire d'un duplex ou d'un triplex peut compter les fenêtres de l'immeuble, choisir le palier correspondant sur la page des tarifs et réserver une date, puis aviser ses locataires. Pour un immeuble de plus de trois étages, des puits de lumière communs ou un lavage d'arrivée avec vitres intérieures, envoyez-nous les détails et l'équipe vous reviendra avec une soumission. Vous pouvez aussi en lire plus sur le lavage de vitres à Rosemont.